Cómo declarar un piso alquilado en el IRPF

Si eres propietario de una vivienda alquilada, en la declaración de la Renta no tributas simplemente por todo lo que has cobrado. El cálculo parte de los ingresos íntegros, descuenta los gastos fiscalmente deducibles y la amortización y, cuando se cumplen los requisitos, aplica una reducción al rendimiento neto positivo.

Los errores más frecuentes aparecen al confundir la cuota hipotecaria con los intereses, olvidar gastos pagados durante el año, calcular mal la amortización o aplicar una reducción que no corresponde al contrato. Para declarar un piso alquilado en el IRPF necesitas una cronología completa del inmueble y documentos que permitan justificar cada cifra.

Esta guía explica el sistema general para una persona física residente fiscal en España que alquila una vivienda sin prestar servicios propios de una actividad empresarial.

Revisión fiscal: contenido revisado el 12 de septiembre de 2026 con el Manual práctico de Renta 2025 y la información vigente de la Agencia Tributaria. La declaración presentada en 2026 corresponde al ejercicio 2025. Antes de utilizar esta guía en una campaña posterior deben revisarse el manual, el modelo y las instrucciones de ese ejercicio. Es información general y no sustituye el asesoramiento fiscal para un caso concreto.

Cómo tributa el alquiler para un propietario

Con carácter general, las cantidades obtenidas por alquilar un inmueble se declaran como rendimientos del capital inmobiliario. La excepción principal aparece cuando el arrendamiento se realiza como actividad económica, para lo que la normativa exige una organización específica. También necesitan un análisis distinto los no residentes, las sociedades, los alquileres con servicios propios de la industria hotelera y determinadas operaciones entre personas vinculadas.

El cálculo se realiza inmueble por inmueble. Para cada vivienda se informa del uso durante el año, los días arrendados, los ingresos, los gastos y los datos necesarios para la amortización. Si una propiedad estuvo parte del ejercicio alquilada y parte a disposición de sus titulares, ambos periodos reciben un tratamiento diferente.

La secuencia general es esta:

1. Ingresos íntegros: rentas y demás cantidades que deba satisfacer el arrendatario.
2. Rendimiento neto: ingresos íntegros menos gastos deducibles y amortización.
3. Reducciones: se aplican, cuando proceda, sobre el rendimiento neto positivo.
4. Rendimiento neto reducido: resultado que se integra en el IRPF conforme a sus reglas.

Este resultado fiscal no coincide necesariamente con el flujo de caja. La declaración puede reconocer una amortización que no ha generado una salida bancaria y, al mismo tiempo, no permite deducir como gasto toda la devolución de capital de una hipoteca.

La trazabilidad conecta cada cifra con su contrato, factura, certificado o valor del inmueble.

La Agencia Tributaria explica la tributación del arrendador y enlaza desde esa página el cálculo de ingresos, gastos y reducciones.

Ingresos que deben declararse

Debes incluir las cantidades que tenga derecho a percibir el arrendador por la cesión del inmueble. La renta mensual es el componente principal, pero no siempre el único.

• Rentas exigibles durante el periodo arrendado.
• Cantidades repercutidas al inquilino por gastos que correspondan al propietario.
• Importes por garaje, trastero, mobiliario u otros elementos cedidos con la vivienda.
• Indemnizaciones o importes vinculados al arrendamiento, según su naturaleza.

La fianza recibida al inicio no se trata como renta mientras exista la obligación de devolverla. Si finalmente se aplica una parte para compensar rentas impagadas o daños, debe analizarse la naturaleza del importe y aquello que pretende compensar.

No confundas lo ingresado en la cuenta con lo que debe declararse. El IRPF utiliza reglas de imputación temporal y contempla un tratamiento específico para los saldos de dudoso cobro. Si hay impagos, conserva el contrato, los vencimientos, los requerimientos y las actuaciones realizadas.

La AEAT señala que los rendimientos del capital inmobiliario se imputan, con carácter general, cuando son exigibles. Un aplazamiento pactado puede cambiar el momento de imputación, mientras que un simple retraso del inquilino no elimina por sí solo el ingreso.

Gastos deducibles: qué puedes restar

La Ley del IRPF permite deducir los gastos necesarios para obtener los rendimientos y las cantidades destinadas a la amortización cuando responden a una depreciación efectiva. El gasto debe estar vinculado al inmueble, corresponder al periodo que genera el alquiler, estar justificado y cumplir sus reglas particulares.

• Financiación: intereses y otros gastos de capital ajeno destinado a adquirir o mejorar el inmueble. La devolución del principal no es gasto.
• Conservación y reparación: actuaciones para mantener el uso normal o sustituir elementos deteriorados. Una mejora no se deduce de la misma forma.
• Tributos y tasas: IBI, tasas y recargos no sancionadores relacionados con el rendimiento.
• Servicios y gestión: administración, comunidad, seguros, defensa jurídica y formalización del contrato.
• Saldos dudosos: solo cuando se cumplen los requisitos reglamentarios y existe trazabilidad del impago.
• Suministros: cuando los soporta efectivamente el propietario. Si se repercuten al inquilino, debe existir coherencia entre ingresos y gastos.
• Amortización: inmueble y bienes cedidos, dentro de los límites fiscales aplicables.

Los intereses y los gastos de reparación y conservación comparten un límite: en conjunto no pueden exceder los ingresos íntegros obtenidos por ese inmueble en el ejercicio. El exceso que cumpla los requisitos puede quedar pendiente para los cuatro años siguientes, respetando de nuevo el límite.

Este límite no convierte una mejora en reparación. Pintar, arreglar una instalación o sustituir un elemento deteriorado puede encajar como conservación o reparación. Ampliar superficie, aumentar capacidad o realizar una mejora estructural suele requerir otro tratamiento. Conserva facturas desglosadas y una descripción suficiente de los trabajos.

Consulta la relación y las condiciones en la página oficial sobre gastos deducibles del alquiler.

Para revisar cada categoría, sus límites y los justificantes necesarios, consulta la guía de gastos deducibles del alquiler para propietarios. Los ejemplos se refieren al IRPF de régimen común.

Prorrateo cuando no estuvo alquilado todo el año

Los gastos se vinculan, con carácter general, a los días en que el inmueble estuvo arrendado. Los periodos de uso propio, segunda residencia o mera disponibilidad no deben mezclarse automáticamente con el periodo alquilado.

Necesitas una cronología anual con el inicio y fin de cada contrato, los intervalos entre inquilinos, las obras realizadas, la fecha de los anuncios y los posibles días de uso personal. Un gasto anual como el IBI, la comunidad o el seguro puede necesitar prorrateo.

La situación exige más detalle cuando se realizan reparaciones antes de un nuevo contrato. La AEAT admite que determinados gastos de conservación y reparación anteriores al arrendamiento puedan estar correlacionados con ingresos futuros si están dirigidos exclusivamente a obtenerlos y no existe uso del titular. En cambio, otros gastos correspondientes a un periodo en que el inmueble no está alquilado no se deducen por el mero hecho de que esté disponible.

Guarda anuncios, encargos de comercialización, visitas, presupuestos, facturas, fotografías y fechas. Esa documentación ayuda a acreditar la finalidad del gasto y a separar una expectativa real de alquiler de un periodo de disfrute propio.

Hipoteca: se deducen intereses, no toda la cuota

La cuota hipotecaria suele contener capital e intereses. El capital amortizado reduce la deuda y no es un gasto deducible del alquiler. Los intereses y otros gastos financieros pueden serlo cuando el préstamo se destinó a adquirir o mejorar el inmueble arrendado y se conserva la documentación correspondiente.

Utiliza el certificado anual de la entidad financiera o el cuadro de amortización. Registra por separado capital, intereses, seguros y comisiones. Cada componente puede recibir un tratamiento distinto y algunos seguros solo encajan como gasto cuando cumplen sus condiciones.

Los intereses se prorratean por el periodo arrendado y se suman a los gastos de conservación y reparación para aplicar el límite conjunto descrito antes. La AEAT detalla estas reglas en su apartado de intereses, financiación, conservación y reparación.

El capital no es gasto deducible; intereses y otros conceptos se revisan por separado.

Amortización del inmueble y del mobiliario

La amortización reconoce la depreciación del inmueble y de los bienes cedidos con él. Es un gasto fiscal aunque ese año no salga dinero de la cuenta. Omitirla puede aumentar el rendimiento declarado; calcularla sobre el valor total, incluido el suelo, puede inflar la deducción.

La ayuda de Renta 2025 incorpora el criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo 1502/2025, de 20 de noviembre. Para los inmuebles permite aplicar un porcentaje entre el 1 % y el 3 % sobre el mayor de estos valores, excluido el suelo:

• El coste de adquisición satisfecho correspondiente a la construcción.
• El valor catastral correspondiente a la construcción.

Revisado el 12 de septiembre de 2026 con el Manual de Renta 2025 de la Agencia Tributaria.

El coste de adquisición satisfecho incluye el precio y los gastos y tributos inherentes a la compra, además de las inversiones y mejoras, con las reglas aplicables a adquisiciones onerosas o gratuitas. Si no se conoce el valor del suelo, la AEAT indica que debe calcularse mediante la proporción de los valores catastrales de suelo y construcción.

El mobiliario y otros bienes utilizados durante más de un año y cedidos con la vivienda se amortizan conforme a sus propias reglas y coeficientes. Conserva facturas, fecha de puesta en uso, coste, porcentaje utilizado y amortización acumulada.

La información actualizada figura en la ayuda oficial de gastos deducibles de Renta 2025.

Reducción por alquiler de vivienda

Después de obtener el rendimiento neto, determinados arrendamientos destinados a vivienda habitual pueden aplicar una reducción sobre el rendimiento neto positivo. La reducción no se aplica sobre los ingresos brutos ni corresponde automáticamente a locales, alquiler turístico u otras cesiones que no cumplan el destino exigido.

Para el ejercicio 2025 conviven dos regímenes:

• Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: reducción general del 60 % cuando se cumplen los requisitos del régimen transitorio.
• Contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023: reducción general del 50 %.
• Supuestos cualificados: pueden alcanzar el 60 %, 70 % o 90 % si se cumplen todos los requisitos legales sobre rehabilitación, zonas tensionadas, edad, programas de vivienda, reducción de renta y demás condiciones.

Los porcentajes incrementados no se eligen. Exigen comprobar el contrato, su fecha, el anterior arrendamiento, la zona, la rehabilitación y las restantes circunstancias. La reducción se aplica a rendimientos netos positivos declarados correctamente dentro del marco legal.

La AEAT mantiene el detalle de la reducción aplicable al alquiler de vivienda habitual.

Ejemplo completo paso a paso

Supongamos una vivienda arrendada durante todo 2025 por 1.000 euros mensuales. El contrato se celebró en 2024 y, para simplificar, cumple la reducción general del 50 %. Los importes son didácticos y no sustituyen un cálculo individual.

• Ingresos íntegros: 12.000 €.
• Intereses hipotecarios: −1.800 €.
• IBI y tasa: −520 €.
• Comunidad: −720 €.
• Seguro: −260 €.
• Reparación: −600 €.
• Amortización fiscal del inmueble: −3.000 €.
• Rendimiento neto: 5.100 €.
• Reducción general del 50 %: −2.550 €.
• Rendimiento neto reducido: 2.550 €.

Ejemplo didáctico para un contrato de 2024; los importes no sustituyen un cálculo individual.

El propietario no tributa por los 12.000 euros brutos ni puede concluir que Hacienda se queda con el 50 %. La reducción disminuye el rendimiento neto que se integra; el impuesto final depende del conjunto de rentas y circunstancias del contribuyente.

Si el contrato fuera anterior al 26 de mayo de 2023 y resultara aplicable la reducción transitoria del 60 %, el cálculo cambiaría. También variaría con gastos adicionales, periodos vacíos, copropiedad, porcentajes de amortización diferentes o excesos pendientes de ejercicios anteriores.

Dónde se introduce en Renta WEB

En Renta WEB debes localizar el apartado de bienes inmuebles y rendimientos del capital inmobiliario. Identifica la vivienda, declara su uso y consigna los días, ingresos, gastos, datos del contrato y amortización. La denominación exacta de las casillas puede cambiar cada año.

• Comprueba la titularidad y el porcentaje de propiedad.
• Separa cada inmueble y cada uso que haya tenido durante el año.
• Introduce los días reales de arrendamiento y la fecha del contrato cuando proceda.
• Desglosa los gastos en su categoría.
• Revisa el reparto entre suelo y construcción y el porcentaje de amortización aplicado.
• Verifica la reducción propuesta y sus requisitos.

Los datos fiscales son una ayuda, pero pueden no incluir todas las facturas, reparaciones, primas, intereses ni fechas. El contribuyente debe revisar y completar la declaración.

Documentación que debes conservar

Mantén un expediente por inmueble y ejercicio que permita reconstruir cada cifra:

• Contrato, anexos, recibos, extractos, actualizaciones, impagos y compensaciones.
• Escritura, gastos e impuestos de adquisición y porcentaje de titularidad.
• Recibo del IBI con valores de suelo y construcción.
• Facturas de mejoras, mobiliario y fecha de puesta en uso.
• Facturas completas, justificantes bancarios, pólizas, comunidad y tributos.
• Contrato del préstamo, certificado anual y cuadro de amortización.
• Documentación que pruebe los requisitos de la reducción aplicada.
• Cronología de días alquilados, periodos vacíos, anuncios, obras y uso propio.

No destruyas documentos solo porque hayan pasado cuatro años desde la factura. Debes revisar desde cuándo se computa el plazo tributario, posibles interrupciones y si la cifra afecta a ejercicios futuros mediante amortizaciones o excesos pendientes.

Errores frecuentes al declarar un alquiler

• Declarar únicamente los cobros bancarios.
• Deducir toda la cuota hipotecaria.
• Confundir una reparación con una mejora.
• Aplicar la amortización sobre suelo y construcción.
• Imputar doce meses de gastos a un alquiler parcial sin justificación.
• Aplicar siempre una reducción del 60 %.
• Copiar los datos fiscales sin revisarlos.
• No separar a los copropietarios según su porcentaje y situación.

Preguntas frecuentes

¿Dónde se incluye el alquiler en la Renta?

Con carácter general, en el apartado de bienes inmuebles y rendimientos del capital inmobiliario. Debes identificar el inmueble y completar usos, días arrendados, ingresos, gastos, amortización y datos del contrato.

¿Qué pasa si el resultado es negativo?

Un rendimiento neto negativo no recibe la reducción por alquiler de vivienda. Su integración y posible compensación siguen las normas del IRPF. No confundas ese resultado con el exceso de intereses y reparaciones pendiente por superar su límite conjunto.

¿Tributa igual el alquiler de una habitación?

También puede generar rendimientos del capital inmobiliario, pero exige atribuir correctamente ingresos, gastos, superficie y días. La posible reducción por alquiler de vivienda requiere revisar el destino efectivo y los criterios aplicables al caso.

¿Puedo deducir gastos durante un periodo sin inquilino?

Depende del gasto y de la situación. Debe acreditarse su correlación con una expectativa real de alquiler cuando la norma lo permita. La amortización se vincula a los días arrendados. Conserva anuncios, encargos, visitas, obras y fechas.

De los justificantes a un cierre fiscal trazable

Prepara el IRPF cada vez que cobres una renta o pagues un gasto. Si esperas al año siguiente, será más difícil distinguir una reparación de una mejora, separar intereses de capital o reconstruir los días alquilados.

RentControl Pro permite centralizar ingresos, gastos, contratos y financiación por inmueble. Su función es mantener una base ordenada para revisar qué ocurrió, cuándo, por qué importe y con qué justificante. La clasificación fiscal definitiva debe comprobarse para cada ejercicio.

Ordena ingresos, gastos y justificantes durante todo el año para preparar tu declaración con datos completos y trazables.