Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler con hipoteca

Una vivienda alquilada puede mostrar una rentabilidad atractiva y dejar poco efectivo después de pagar la hipoteca. También puede ocurrir que el flujo de caja sea modesto mientras parte de cada cuota reduce la deuda y aumenta el patrimonio del propietario.

Para analizar una compra financiada necesitas separar cuatro resultados: la rentabilidad del inmueble antes de deuda, el flujo de caja después de la cuota, el retorno sobre el capital aportado y el capital amortizado. Mezclarlos en un único porcentaje produce comparaciones engañosas.

Idea clave: la hipoteca no cambia lo que produce el inmueble. Cambia cuánto dinero has aportado, qué efectivo queda cada mes y qué riesgo asumes si baja el alquiler o sube la cuota.

Esta guía utiliza un caso reproducible con una vivienda de 200.000 euros, una hipoteca de 160.000 euros y supuestos visibles. Las cifras son un ejemplo educativo, no una oferta de financiación ni asesoramiento financiero personalizado.

Revisión financiera y fiscal: 15 de septiembre de 2026.

Qué cambia cuando compras para alquilar con hipoteca

Si compras al contado, toda la inversión procede de tu capital. Si recurres a una hipoteca, inmovilizas menos dinero al principio, pero aceptas una cuota obligatoria, intereses, posibles comisiones y el riesgo de que el coste cambie si el préstamo es variable o mixto.

Por eso conviene responder preguntas distintas:

• Rentabilidad neta del inmueble: ¿qué rendimiento produce la vivienda antes de financiarla?
• Flujo de caja: ¿cuánto efectivo queda después de gastos y cuotas?
• Cash on cash: ¿qué retorno anual genera el dinero que has aportado?
• Retorno económico ampliado: ¿qué resultado obtienes si además consideras el capital de hipoteca amortizado?

Una rentabilidad neta del 5,35 % y un cash on cash del 4,21 % pueden coexistir. Cada indicador usa un numerador y un denominador diferentes. Antes de incorporar la deuda, revisa cómo calcular la rentabilidad de un alquiler paso a paso para mantener el mismo criterio de inversión, ingresos y gastos.

El rendimiento del inmueble, el efectivo disponible y la reducción de deuda se calculan por separado.

Datos que necesitas antes de calcular

La precisión depende más de los datos que de la fórmula. Reúne la información de compra, explotación y financiación para un mismo periodo.

Inversión total y capital propio

La inversión total incluye:

• Precio de compra.
• Impuestos de adquisición.
• Notaría, registro, gestoría e intermediación.
• Reforma, mobiliario y actuaciones necesarias para poder alquilar.
• Otros desembolsos iniciales directamente vinculados a la operación.

El capital propio es el efectivo que realmente has aportado. No se limita a la entrada. Suma la parte del precio no financiada, impuestos, gastos de compra, reforma y cualquier coste inicial pagado con tu dinero. Evita contar dos veces una partida si el préstamo también la financia.

Ingresos y gastos del alquiler

Registra la renta mensual y cualquier ingreso recurrente, como garaje o trastero. Después descuenta vacancia, impagos prudentes y gastos operativos:

• IBI y tasas que correspondan al propietario.
• Comunidad.
• Seguro.
• Mantenimiento y reparaciones.
• Gestión.
• Suministros pagados por el propietario.
• Gastos no recurrentes previsibles.

No uses doce meses perfectos por defecto. Si la vivienda cambia de inquilino, puede haber días sin renta. Una provisión anual para mantenimiento evita que un ejercicio sin averías parezca más rentable de lo normal.

Condiciones de la hipoteca

Necesitas el capital pendiente, el plazo, el tipo de interés, la cuota y el calendario de revisiones. Conserva también el desglose de cada cuota entre intereses y devolución de principal, las comisiones, los productos vinculados y el cuadro de amortización actualizado.

El simulador de préstamos del Banco de España calcula cuotas y tablas bajo el sistema francés. Sus resultados emplean simplificaciones, por lo que tu contrato y los recibos del banco son la referencia para el seguimiento real.

Rentabilidad del inmueble antes de deuda

El primer cálculo mide la vivienda con independencia de cómo la financies. Así puedes comparar inmuebles sin que el resultado dependa de que un comprador aporte una entrada del 20 % y otro del 40 %.

Rentabilidad neta del inmueble = ingresos netos antes de financiación ÷ inversión total × 100

Los ingresos netos antes de financiación son las rentas y demás ingresos menos la vacancia y los gastos operativos. La inversión total recoge el coste completo de adquirir y preparar la vivienda para alquilarla.

No restes aquí la cuota hipotecaria. Si lo haces, dejas de medir el activo y pasas a medir la tesorería del propietario. Los intereses son un coste financiero y la devolución del principal reduce deuda. Ambos se estudian después.

Cash flow después de pagar la hipoteca

El flujo de caja muestra el dinero que queda durante un periodo después de atender las salidas reales de explotación y financiación.

Cash flow anual = ingresos cobrados − gastos operativos pagados − cuotas hipotecarias pagadas

Puedes dividir el resultado anual entre doce para obtener una media mensual, pero esa media no reproduce el saldo de cada mes. El IBI, el seguro o una reparación pueden concentrarse en fechas concretas.

Un cash flow positivo indica que, con los datos empleados, el alquiler cubre gastos y deuda. No garantiza que la inversión sea segura. Un impago, una avería o una revisión del tipo pueden consumir el margen. Un cash flow negativo obliga al propietario a aportar efectivo, aunque una parte de la cuota reduzca el capital pendiente.

Cash on cash: retorno sobre el dinero aportado

El cash on cash relaciona el flujo de caja con el efectivo invertido por el propietario. Es útil para comparar operaciones con estructuras de financiación distintas.

Cash on cash = cash flow anual ÷ capital propio invertido × 100

Incluye en el denominador toda la aportación propia: entrada, impuestos, gastos, reforma, mobiliario y costes iniciales. Usar solo la entrada eleva artificialmente el porcentaje.

Una entrada menor puede aumentar el cash on cash si el flujo sigue siendo positivo, pero también eleva la deuda relativa y la sensibilidad a vacancia, tipos y gastos. El apalancamiento amplifica tanto los resultados favorables como los desfavorables.

Capital amortizado: patrimonio, no efectivo disponible

Cada cuota contiene intereses y devolución de principal. La parte destinada al principal reduce el saldo de la hipoteca, pero no queda disponible en la cuenta bancaria.

Para observar ese efecto puedes calcular una métrica complementaria:

Retorno ampliado = (cash flow anual + capital amortizado durante el año) ÷ capital propio × 100

Esta cifra ayuda a estimar la creación de patrimonio, pero no sustituye al cash flow. El banco exige la cuota completa y el capital amortizado queda inmovilizado en la vivienda hasta que vendas, refinancies o vuelvas a endeudarte.

Ejemplo completo de alquiler con hipoteca

Supongamos una vivienda cuyo precio de compra es 200.000 euros. Los impuestos y gastos ascienden a 20.000 euros y la reforma inicial cuesta 10.000 euros. La inversión total es de 230.000 euros.

La hipoteca financia 160.000 euros a 25 años con un TIN anual del 3,25 %. Bajo un sistema francés y manteniendo ese tipo, la cuota mensual aproximada es de 779,71 euros. El propietario aporta 70.000 euros.

Compra y financiación

• Precio de compra: 200.000 €.
• Impuestos y gastos: 20.000 €.
• Reforma inicial: 10.000 €.
• Inversión total: 230.000 €.
• Hipoteca: 160.000 €.
• Capital propio: 70.000 €.

Explotación anual

El alquiler es de 1.300 euros al mes, es decir, 15.600 euros anuales previstos. Los gastos operativos y la vacancia presupuestada suman 3.300 euros. El ingreso neto antes de deuda es de 12.300 euros.

Las doce cuotas ascienden a 9.356,47 euros. El flujo de caja anual queda en 2.943,53 euros, equivalente a una media mensual de 245,29 euros.

Resultados

Rentabilidad neta del inmueble:

12.300 ÷ 230.000 × 100 = 5,35 %

Cash on cash:

2.943,53 ÷ 70.000 × 100 = 4,21 %

Durante el primer año, aproximadamente 5.137,52 euros de las cuotas corresponden a intereses y 4.218,95 euros reducen capital. Al añadir esta amortización al resultado económico:

(2.943,53 + 4.218,95) ÷ 70.000 × 100 = 10,23 %

El 10,23 % no es dinero disponible. Solo 2.943,53 euros son flujo de caja. Los otros 4.218,95 euros representan deuda que ya no está pendiente.

Ejemplo revisado el 15 de septiembre de 2026. La cuota se ha calculado con pagos mensuales y tipo constante.

Cómo medir el riesgo de la operación

Un escenario base no basta. La hipoteca introduce una salida rígida que continúa durante los meses sin cobro.

Cobertura de deuda

La cobertura de deuda compara el ingreso neto antes de financiación con las cuotas anuales:

Cobertura = ingreso neto antes de deuda ÷ cuotas anuales

En el ejemplo: 12.300 ÷ 9.356,47 = 1,31. El resultado operativo equivale a 1,31 veces las cuotas. No existe un umbral universal válido para todas las inversiones. Un margen estrecho exige más liquidez y hace que la operación dependa de que los supuestos se cumplan.

Punto de equilibrio y colchón

Calcula qué nivel mínimo de cobros cubre los gastos y la deuda. Después estima cuántos meses podrías pagar comunidad, seguros, mantenimiento y cuota sin recibir alquiler. El fondo de emergencia debe estar separado del beneficio que retires.

Si el flujo medio es de 245,29 euros mensuales y lo distribuyes entero, la operación queda sin capacidad para absorber una reparación. El cash flow calculado y el dinero prudente que puedes retirar no tienen por qué coincidir.

Sensibilidad a vacancia, gastos y tipos

En el ejemplo, un mes sin cobrar reduce el cash flow de 2.943,53 a 1.643,53 euros. Un gasto extraordinario de 2.000 euros lo reduce a 943,53 euros. Si coinciden ambos, el resultado pasa a −356,47 euros.

La vacancia reduce los ingresos, pero la cuota hipotecaria sigue venciendo cada mes.

Escenarios orientativos del ejemplo. Comprueba siempre las condiciones reales de tu préstamo.

Si la hipoteca es variable o mixta, recalcula la cuota con tipos superiores y conserva la fecha de cada revisión. La TAE sirve para comparar ofertas porque incorpora el interés, las comisiones y determinados gastos. Para gestionar la tesorería necesitas además la cuota efectiva que cargará el banco.

Errores frecuentes

Restar la cuota en todas las fórmulas

La cuota completa se resta en el cash flow. No se resta al calcular la rentabilidad operativa del inmueble. Define primero qué pregunta quieres responder.

Contar solo la entrada como inversión propia

Los impuestos, la formalización, la reforma y el mobiliario también consumen capital. Si los omites, el cash on cash queda inflado.

Tratar toda la cuota como gasto económico

Los intereses son el coste de la financiación. El principal amortizado reduce deuda. En caja salen ambos, pero económicamente cumplen funciones distintas.

Presuponer doce meses cobrados

La cuota continúa durante la vacancia y los impagos. Usa un supuesto prudente y comprueba el punto de equilibrio.

Ignorar seguros, comisiones y productos vinculados

La cuota por sí sola no siempre refleja el coste completo. Revisa la escritura, la FEIN, los seguros vinculados y cualquier comisión aplicable.

Mezclar rentabilidad económica y fiscal

La fiscalidad utiliza reglas propias. Los intereses y determinados gastos de financiación pueden ser deducibles en el IRPF cuando cumplen los requisitos y límites aplicables. La devolución del principal no equivale a un gasto fiscal.

La Agencia Tributaria explica los intereses y gastos de financiación deducibles, incluida su relación con los días en que el inmueble está arrendado y el límite conjunto con los gastos de conservación y reparación. Comprueba el manual correspondiente al ejercicio que declares. Las deducciones autonómicas pueden variar, pero no cambian la fórmula operativa de rentabilidad del inmueble explicada aquí.

Qué debes actualizar cada mes

El cálculo previo a la compra parte de supuestos. Después debes sustituirlos por datos reales:

• Compara renta prevista, emitida y cobrada.
• Clasifica los gastos operativos sin mezclar intereses y devolución de capital.
• Separa en cada cuota el interés del principal amortizado.
• Actualiza el capital pendiente con el recibo o cuadro de amortización.
• Recalcula el cash flow acumulado y la cobertura de deuda.
• Registra vacancia, impagos y gastos extraordinarios.
• Si el tipo es variable, anota índice, diferencial, fecha de revisión y nueva cuota.

Al cerrar el año, compara el escenario inicial con el resultado real. Una desviación negativa puede deberse a una reparación puntual o a un mes vacío. También puede mostrar un problema estructural: renta insuficiente, gastos recurrentes más altos o una cuota que ya no queda cubierta con holgura.

Preguntas frecuentes

¿Incluyo capital e intereses de la hipoteca?

Para el cash flow, incluye la cuota completa porque todo el importe sale de tu cuenta. Para analizar el coste financiero y la creación de patrimonio, separa intereses y principal. Para la rentabilidad del inmueble antes de deuda, no restes la cuota.

¿Qué inversión inicial debo usar?

Utiliza todo el efectivo aportado: parte del precio no financiada, impuestos, gastos de adquisición, reforma, mobiliario y costes iniciales. Evita contar dos veces lo que haya financiado el préstamo.

¿Puede haber buena rentabilidad y cash flow negativo?

Sí. El inmueble puede generar un rendimiento operativo razonable y, aun así, una cuota elevada puede superar el resultado disponible. También puede existir cash flow positivo con un margen demasiado pequeño para cubrir riesgos y reparaciones.

¿La amortización de capital es beneficio?

Reduce la deuda y aumenta tu patrimonio neto, pero no es efectivo disponible. Muéstrala como una métrica complementaria y no la sumes al cash flow.

¿Qué ocurre si sube el tipo de interés?

En una hipoteca variable o mixta, la cuota puede cambiar según el índice y el diferencial pactados. Simula varios tipos, revisa la fecha de actualización y comprueba que el alquiler cubre la nueva cuota con margen.

De la estimación al control real

Una hoja inicial sirve para decidir si estudiar una operación. El seguimiento exige conectar cobros, gastos, cuotas, intereses, capital pendiente y vacancia sin cambiar de criterio cada mes.

Consulta las funciones de financiación, gastos, cobros e informes de RentControl Pro para mantener cada inmueble y su deuda en el mismo sistema. La página específica de gestión de financiación prevista en el calendario todavía no está disponible, por lo que este enlace se actualizará cuando exista la URL definitiva.