Cuánto dinero necesitas para comprar un piso y alquilarlo

Para saber cuánto dinero necesitas para comprar un piso y alquilarlo, empieza por el préstamo que realmente te conceden y suma los desembolsos que quedan fuera. La entrada es solo una parte. También tendrás que afrontar los impuestos, los gastos de compra que te correspondan, la tasación, la puesta a punto y una reserva que siga disponible después de firmar.

Un piso de 200.000 euros puede exigir 75.300, 95.300 o 115.300 euros de dinero propio con los supuestos del ejemplo de esta guía. La diferencia depende del importe financiado. Ninguna de esas cifras es una recomendación ni una oferta bancaria: sirven para mostrar cómo construir un presupuesto completo antes de comprometer los ahorros.

Revisión financiera y tributaria: 30 de octubre de 2026. El ejemplo corresponde a una vivienda usada en la Comunidad de Madrid, adquirida por una persona física, sin beneficios fiscales especiales. Los porcentajes de financiación son hipótesis. Las reglas fiscales deben comprobarse en el territorio y en la fecha de la operación. Esta información general no sustituye el análisis profesional de una compra concreta.

La fórmula del capital inicial

Capital propio necesario = precio de compra − préstamo efectivo + impuestos + gastos propios + puesta en alquiler + reserva.

Introduce cada partida una sola vez. Si ya has entregado una señal que se descuenta del precio, forma parte del dinero aportado a ese precio; no añadas otra entrada del mismo importe. Si una obra aparece en el presupuesto de reforma, evita volver a sumarla como acondicionamiento. La reserva se aparta como liquidez y no se presenta como una factura ya consumida.

Conviene separar estas magnitudes desde el principio:

• Precio: lo pactado con el vendedor.
• Inversión y puesta en marcha: precio más impuestos y costes necesarios para disponer del inmueble en las condiciones previstas.
• Fondos iniciales: inversión y puesta en marcha más la reserva disponible.
• Capital propio: fondos que debes cubrir una vez descontada la financiación recibida.

La deuda tampoco es un ingreso del alquiler. Reduce la aportación inicial, pero genera obligaciones futuras. Para calcular después el rendimiento y el flujo de caja, consulta cómo calcular la rentabilidad de un alquiler con hipoteca. Aquí nos centramos en el dinero necesario para llegar a la compra y empezar a operar.

Qué parte del precio debes pagar con tus ahorros

La entidad estudia tu capacidad de pago, las deudas existentes, el inmueble y la garantía. No está obligada a aprobar una proporción concreta porque el alquiler esperado parezca suficiente. Pide una oferta para la finalidad real de la operación y no traslades automáticamente las condiciones de una primera vivienda habitual a una compra para invertir.

Trabaja con el importe efectivo del préstamo, no solo con un porcentaje anunciado. Confirma sobre qué valor se calcula el límite, cómo afecta una tasación inferior al precio y qué condiciones deben cumplirse para disponer del dinero. Una valoración alta no sustituye el análisis de solvencia ni garantiza que se financien los impuestos o los muebles.

Si compras por 200.000 euros y el préstamo aprobado es de 140.000, debes aportar 60.000 al precio. Si la oferta se reduce a 120.000, esa aportación sube a 80.000. Los otros gastos no desaparecen. Por eso interesa obtener una respuesta financiera suficientemente concreta antes de asumir compromisos cuyo incumplimiento pueda hacerte perder dinero.

Si la tasación sale por debajo del precio

Supón, solo para probar el presupuesto, que la oferta limita la financiación al 70 % del menor entre precio y tasación. Con precio de 200.000 euros y tasación de 180.000, el préstamo sería de 126.000. La parte del precio que cubres con ahorros asciende a 74.000, frente a los 60.000 que habrías calculado aplicando el 70 % al precio. Esa oferta hipotética exige 14.000 euros más.

No es una regla universal del mercado. Debes sustituirla por el criterio de tu oferta. El Banco de España explica la importancia de la tasación y de utilizar tasadores homologados. Comprueba también la vigencia del informe y cómo se documentan las condiciones pendientes de aprobación.

Impuestos: identifica la operación y el territorio

No calcules todos los impuestos con un porcentaje genérico sobre el precio. Primero identifica si estás ante una primera entrega de vivienda, una transmisión usada u otra operación con reglas especiales. Después comprueba la base imponible, el tipo aplicable y los requisitos de cualquier beneficio. La denominación comercial de un piso como «nuevo» no resuelve por sí sola su tratamiento tributario.

En el territorio de aplicación del IVA, una primera entrega por el promotor suele tributar por IVA y puede generar AJD; una transmisión usada suele quedar en TPO. Existen excepciones y operaciones que requieren calificación específica. La AEAT distingue la tributación de viviendas nuevas y usadas. Utiliza esa distinción para determinar el impuesto antes de aplicar un tipo.

El IVA español se aplica en la Península y Baleares. Canarias, Ceuta y Melilla quedan fuera de ese ámbito: revisa su tributación indirecta propia y no copies una simulación peninsular. La AEAT delimita el territorio de aplicación del IVA. Navarra y los territorios históricos vascos también requieren comprobar la normativa y la hacienda competente para los tributos que gestionan.

El precio puede no ser la base del ITP

En el régimen estatal del ITP, cuando existe un valor de referencia aplicable al inmueble, la base se determina atendiendo a ese valor y a las magnitudes superiores previstas por la ley. Si el valor declarado o el precio pactado lo superan, se toma la mayor magnitud. No basta con elegir el menor entre precio y referencia. Si no existe valor de referencia o no puede certificarse, hay reglas específicas.

Consulta el artículo 10 del texto refundido del ITP y AJD. Para presupuestar una compra madrileña de 200.000 euros, un valor de referencia aplicable de 220.000 puede elevar la base utilizada en el ejemplo. Al 6 %, pasarías de 12.000 a 13.200 euros de ITP: 1.200 euros adicionales. La posible impugnación exige su propio análisis; no elimina automáticamente la necesidad de financiar la liquidación.

La Comunidad de Madrid publica un tipo general de TPO del 6 % para inmuebles, comprobado el 21/10/2026. Lo usamos únicamente en la simulación localizada que aparece más adelante. Los tipos reducidos y bonificaciones tienen condiciones: un beneficio por vivienda habitual no debe aplicarse sin más a un piso destinado a alquilar. Fuente: tributación de transmisiones patrimoniales en Madrid.

Separa la compraventa de la hipoteca

La escritura de compra y la escritura del préstamo son operaciones diferentes. Que el banco asuma ciertos gastos hipotecarios no significa que pague los impuestos o el Registro de tu adquisición. Solicita dos desgloses y comprueba qué corresponde legalmente a cada parte, qué has contratado por tu cuenta y qué reparto contiene el acuerdo de compraventa.

Para préstamos sujetos a la Ley 5/2019, la tasación corresponde al prestatario; la gestoría, los aranceles notariales de la escritura hipotecaria y la inscripción de la garantía corresponden al prestamista. Las copias las paga quien las solicita y los impuestos siguen su normativa tributaria. El artículo 14 de la Ley 5/2019 establece ese reparto. Confirma que la operación queda dentro de su ámbito antes de aplicarlo.

En la compraventa, el artículo 1455 del Código Civil atribuye los gastos de otorgamiento de escritura al vendedor y los de primera copia y posteriores al comprador, salvo pacto en contrario. Revisa el texto del Código Civil y el contrato. Presupuestar todos los honorarios como si siempre fueran tuyos puede inflar o desordenar el cálculo; ignorar un reparto pactado puede dejarte corto de liquidez.

Incluye, cuando procedan y te correspondan, la tasación, las comisiones expresamente previstas, el asesoramiento que contrates, las copias solicitadas y los costes de comprobación técnica. Los productos asociados a la financiación deben evaluarse por su coste y condiciones. Diferencia la prima o cargo inicial de los pagos futuros para no sumarlos dos veces.

El Banco de España explica qué gastos corresponden al contratar una hipoteca. Esa distribución no sustituye los presupuestos reales de compra ni acredita que una oferta concreta sea conveniente para ti.

Reforma, muebles y gastos hasta poder alquilar

Visita el inmueble con alguien que pueda valorar las instalaciones y las obras necesarias cuando existan dudas. Una vivienda con humedades, problemas eléctricos o limitaciones de uso puede exigir dinero y tiempo que el anuncio no refleja. El presupuesto debe permitir entregarla en condiciones legales y de seguridad, no solo conseguir unas fotografías atractivas.

Separa las actuaciones imprescindibles del equipamiento y de las mejoras comerciales. Anota materiales, mano de obra, impuestos, licencias o declaraciones responsables, dirección técnica cuando proceda y limpieza final. Comprueba las reglas municipales y autonómicas antes de decidir obras, cambios de uso o una modalidad de alquiler. No hay una tasa de obra ni un requisito documental idéntico para todos los municipios.

Para el mobiliario, prepara un inventario por habitación o estancia: qué existe, qué se conserva y qué falta. Una cocina equipada no garantiza que los electrodomésticos estén en buen estado. Comprueba medidas y plazos de entrega. Una compra barata que llega después del inicio previsto puede generar un mes adicional de costes sin renta.

Conserva presupuestos desglosados y distingue los confirmados de las estimaciones. Si una partida ya incluye contingencia, no vuelvas a aplicar otra sobre el mismo concepto sin explicarlo. Las posibles deducciones o amortizaciones fiscales futuras no sustituyen el dinero que necesitas pagar hoy.

La reserva debe seguir disponible después de firmar

La reserva cubre situaciones que pueden ocurrir antes o después del primer contrato: retraso de obra, vacancia, averías, franquicias de seguros y pagos fijos sin cobros. Calcula esos riesgos con importes propios. Elegir una cifra redonda sin relación con los gastos mensuales hace que el presupuesto parezca cerrado sin mostrar cuánto tiempo puedes sostener el inmueble.

Un método consiste en sumar los costes fijos del escenario sin alquiler, una contingencia de reparación y las desviaciones de puesta en marcha que no hayas incluido antes. Mantén aparte la liquidez personal: si utilizas el mismo ahorro como emergencia familiar y como reserva del piso, estás asignando dos funciones al mismo dinero.

Ejemplo de prueba de resistencia, no reserva recomendada: cuatro meses con 700 euros mensuales de compromisos del inmueble consumen 2.800 euros; una reparación de 1.500 y una desviación de obra de 1.200 elevan esa necesidad a 5.500 euros. Sustituye meses e importes por tu situación. Si la cuota puede variar, calcula también el coste bajo una hipótesis adversa de financiación.

No cuentes la futura fianza del inquilino para completar la compra ni para reducir la reserva propia. Está vinculada al contrato y puede estar sujeta a depósito autonómico y devolución. Tampoco presupuestes como disponible una renta que aún no has cobrado o una ayuda cuya concesión y requisitos no estén confirmados.

Ejemplo: piso usado de 200.000 euros en Madrid

El siguiente caso utiliza un precio de 200.000 euros y supone que la base del ITP es también de 200.000. Aplica el tipo general madrileño del 6 %, sin beneficios especiales. Los demás importes son estimaciones didácticas, no tarifas oficiales. La comprobación tributaria está fechada el 21/10/2026 y debe repetirse antes de la operación.

El desglose es: 200.000 euros de precio, 12.000 de ITP, 2.500 de gastos de adquisición y apoyo profesional que asumimos a cargo del comprador, 12.000 de reforma y muebles, 800 de tasación y otros costes propios, y 8.000 de reserva. Los primeros cinco bloques suman 227.300 euros de adquisición y puesta en marcha. Al reservar otros 8.000, los fondos necesarios antes de financiar son 235.300 euros.

Esta separación importa para medir después la inversión: una reserva aún disponible no es un gasto consumido. Puedes utilizar una definición de capital comprometido que la incluya, pero debes indicarlo y mantener el mismo criterio al comparar operaciones. Fuente del único tipo tributario usado: Comunidad de Madrid, TPO; resto de cifras, supuestos del ejemplo.

Tres importes de préstamo, tres aportaciones

Con un préstamo hipotético de 160.000 euros, aportas 40.000 al precio y otros 35.300 a los demás bloques: 75.300 euros. Con 140.000 de préstamo, el capital propio sube a 95.300 euros. Con 120.000 de préstamo, necesitas 115.300 euros. Entre el primer caso y el último hay 40.000 euros de diferencia en dinero propio, sin cambiar el inmueble.

El escenario con menos entrada no es automáticamente el más adecuado. Aumenta la deuda que tendrás que atender y puede alterar la cuota, las condiciones y el riesgo. Comprueba que el alquiler previsto soporta los costes y el servicio de la deuda con vacancia, gastos y posibles cambios de cuota. Esta guía no promete acceso al 80 %, al 70 % ni al 60 % de financiación.

Errores que cambian el capital necesario

Contar dos veces las arras o la reserva

Si entregas 10.000 euros que se descuentan de un precio de 200.000, no conviertas el precio en 210.000. Registra el pago anticipado y el saldo pendiente. Con la reserva ocurre algo parecido: si incluyes una contingencia de obra en su presupuesto y también en el colchón, identifica si son riesgos distintos o el mismo importe duplicado. La suma debe corresponder al dinero que realmente necesitas reunir.

Suponer que todo gasto de inversión se recupera en el IRPF

Pagar una partida no determina que sea deducible inmediatamente ni que te devuelvan su importe. Compra, mejora, financiación, reparación y mobiliario pueden recibir tratamientos fiscales distintos. Calcula primero la liquidez y analiza después el tratamiento tributario con los documentos adecuados. Una eventual ventaja fiscal futura no paga la factura que vence antes del primer alquiler.

Cubrir el déficit con deuda no prevista

Un préstamo adicional para impuestos o muebles añade cuotas y puede cambiar la evaluación financiera. Si la operación solo funciona suponiendo crédito todavía no aprobado, el presupuesto no está cerrado. Recalcula la deuda total, los costes y la capacidad para soportar meses sin renta antes de asumir compromisos. Reducir la entrada a cualquier precio puede trasladar el problema a los pagos mensuales.

Ordena los pagos antes de comprometer la compra

El total puede ser correcto y aun así faltar dinero en una fecha. Haz un calendario con señal o arras, tasación, firma, impuestos, obras, muebles y comienzo prudente del alquiler. Para cada pago identifica importe, vencimiento, documento, quién lo asume y si forma parte de otra partida. No presupuestes que la hipoteca estará disponible antes de lo establecido en la operación.

Antes de firmar, comprueba cargas y situación posesoria, uso permitido, documentación de la vivienda, condiciones de financiación, base tributaria y gastos pactados. Valora profesionalmente cómo proteger el compromiso si faltan aprobaciones o comprobaciones. La necesidad de una cláusula concreta depende del contrato; no presupongas que toda señal se recupera si el banco finalmente rechaza el préstamo.

Después de la compra, compara presupuesto y pagos reales por inmueble. Anota las desviaciones y conserva el justificante de cada movimiento. Las funciones de RentControl Pro para organizar inmuebles, financiación e ingresos y gastos pueden ayudarte a mantener ese seguimiento. Usa los datos reales para comprobar si la inversión conserva la liquidez que habías previsto.

Preguntas frecuentes

¿El banco financia los impuestos y los gastos?

No debes darlo por hecho. La oferta concreta determina el importe y las condiciones del préstamo. Calcula la aportación propia con la financiación efectivamente aprobada y añade los impuestos, gastos, puesta en marcha y reserva que queden fuera.

¿Cuánta reserva debo guardar?

La que permita afrontar un escenario adverso razonado con tus costes: meses sin alquiler, una reparación y desviaciones no presupuestadas. No existe una cifra universal. Separa la reserva del inmueble de la liquidez personal y evita contar dos veces el mismo ahorro.

¿Qué ocurre si la tasación es inferior al precio?

Puede reducir la financiación disponible según el criterio de la oferta. Tendrás que recalcular la aportación propia, negociar condiciones o valorar si la compra sigue siendo viable. El porcentaje no debe aplicarse automáticamente al precio.

¿Sirve el ejemplo de Madrid para cualquier comunidad autónoma?

No. El ejemplo usa el tipo general madrileño de TPO y supuestos específicos. Debes comprobar base, tipos, beneficios y administración competente en el territorio de la compra. Canarias, Ceuta y Melilla quedan fuera del territorio del IVA español.