Modelo de contrato de alquiler de habitación: guía y cláusulas

Un modelo de contrato de alquiler de habitación debe identificar el espacio exclusivo del inquilino, las zonas comunes autorizadas y las condiciones económicas. También necesita fechas, inventario, llaves y una forma de documentar incidencias. Una plantilla ayuda a ordenar esos datos, pero cada acuerdo debe adaptarse al uso real de la habitación y a la normativa del lugar.

Esta guía explica cómo preparar el expediente y ofrece cláusulas orientativas. Está dirigida a propietarios en España que formalizan contratos individuales. No sustituye la revisión del documento concreto antes de firmarlo, especialmente cuando existen contratos anteriores, vivienda protegida o reglas territoriales específicas.

Revisión normativa: 13 de octubre de 2026. Se ha contrastado la LAU consolidada y el Real Decreto-ley 29/2026, además de información oficial autonómica sobre fianzas. Los ejemplos económicos son didácticos y no fijan una renta permitida para una vivienda concreta.

Antes del modelo: identifica el uso y el régimen aplicable

El documento de origen de esta guía se preparó en julio de 2026. Desde entonces ha cambiado la regulación estatal. La LAU vigente incluye expresamente las habitaciones destinadas a vivienda habitual o temporal. Para contratos anteriores hay que comprobar el régimen transitorio, la fecha y el uso efectivo.

El Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre y vigente desde el 8, regula la temporalidad y el alquiler parcial. Una estancia corta no acredita por sí misma una causa temporal. El artículo 17.9 limita el total de rentas de contratos parciales simultáneos respecto al arrendamiento unitario de la vivienda. Deben revisarse también las limitaciones de zonas tensionadas.

Antes de redactar, comprueba titularidad o facultad para arrendar, ocupación admisible, habitabilidad, protección de la vivienda y posibles reglas municipales. Si se prestan servicios de alojamiento o existe una finalidad turística, verifica el régimen específico. No elijas la modalidad contractual únicamente por la duración que te resulta cómoda.

Partes, habitación y espacios comunes

Identifica al arrendador y al arrendatario con los datos necesarios para el contrato y las notificaciones. Si firma un representante, conserva la autorización correspondiente. Diferencia a quien asume las obligaciones de una persona simplemente autorizada a ocupar la habitación.

Asigna un identificador estable: habitación 2, exterior, situada al fondo del pasillo. Añade dirección completa, ubicación, mobiliario y dependencias compartidas. Un plano sencillo evita confundir dos habitaciones parecidas. Enumera también los espacios excluidos, como otra habitación o un trastero no arrendado.

El esquema es orientativo: la habitación asignada tiene uso exclusivo y las dependencias comunes deben enumerarse en el acuerdo. Compartir cocina o baño no concede acceso a los espacios privados de otros ocupantes. Las reglas de uso deben entregarse antes de firmar, con una versión identificada.

Si cada ocupante tiene fechas distintas

Un contrato individual facilita relacionar renta, garantía, inventario y salida con cada persona. El inmueble conserva los costes comunes. Cuando cambia el inquilino, se cierra el contrato anterior y se crea otro; no se sobrescribe el historial. Para organizar esa relación, consulta la guía de gestión del alquiler por habitaciones.

Duración, prórroga y entrega de llaves

Escribe la fecha de inicio, el momento de entrega y las condiciones de finalización. Las prórrogas y preavisos deben ajustarse al régimen aplicable. Una fecha impresa en una plantilla no elimina derechos imperativos. Tampoco una renuncia genérica garantiza que el propietario pueda recuperar la habitación en cualquier momento.

Cuando exista una causa temporal, descríbela y conserva la acreditación necesaria. El contrato y sus anexos deben ser coherentes: no puede declararse residencia habitual en un apartado y una estancia temporal sin justificación en otro. Revisa las reglas del artículo 9 bis y las disposiciones transitorias antes de fijar fechas o encadenar acuerdos.

La salida debe documentarse mediante entrega de llaves y revisión del inventario. Anota cuándo deja de estar ocupada la habitación, qué pagos quedan pendientes y dónde se comunicarán las liquidaciones. Si hay daños, conserva evidencias y separa el deterioro ordinario de los hechos que puedan imputarse al ocupante.

Renta, vencimiento y suministros

El contrato debe permitir saber cuánto se paga, por qué concepto y en qué fecha. Especifica renta, vencimiento, medio de pago y referencia del movimiento. Define cualquier actualización conforme a las reglas aplicables; una frase como «subida según mercado» deja una decisión importante sin criterio verificable.

Para suministros, elige un sistema comprensible: incluidos con alcance definido, cuota fija o provisión regularizable mediante facturas. Detalla agua, electricidad, gas, internet y limpieza. Explica quién recibe los justificantes y qué ocurre si alguien entra o sale a mitad del periodo.

Un reparto por días requiere fechas y una fórmula consistente. Un reparto por ocupantes necesita saber cuántas personas participan. Si se cobra una provisión, debe distinguirse del importe definitivo. No utilices una regularización de consumos para introducir conceptos nuevos que no se comunicaron ni pactaron.

Ejemplo didáctico revisado el 13/10/2026: renta de 600 euros, fianza de 600 y provisión de 60, total inicial de 1.260 euros. La fianza es una garantía y la provisión se regulariza; ninguna debe confundirse con otra mensualidad. Fuente normativa de la fianza: artículo 36 de la LAU. La cifra de renta debe validarse por separado.

Qué debe conservar el justificante

Relaciona cada pago con habitación, contrato, periodo y concepto. Si una transferencia reúne varias cantidades, desglósalas en el registro y en el recibo correspondiente. El dato bancario por sí solo no explica si se pagó una renta, una reserva o una garantía. La trazabilidad evita reclamar dos veces una cantidad ya abonada.

Fianza y diferencias autonómicas

La fianza entregada por el inquilino y su depósito ante la Administración son operaciones diferentes. Deben documentarse importe, fecha, finalidad, justificante y procedimiento de devolución. Comprueba las garantías adicionales y las excepciones aplicables antes de rellenar una cláusula estándar.

Ejemplos territoriales comprobados el 13/10/2026:

• Madrid: la Comunidad de Madrid indica un plazo de 30 días hábiles para el depósito en régimen general.
• Cataluña: el INCASÒL recoge depósito e inscripción para habitaciones y un plazo de dos meses. También especifica documentación vinculada a los límites de renta.
• Andalucía: la Junta de Andalucía informa de la supresión del depósito administrativo para contratos celebrados desde el 24/01/2026. Esto no elimina por sí mismo la fianza contractual legal.

Estos ejemplos no constituyen una regla para las demás comunidades. En otra ubicación, consulta el organismo autonómico competente y comprueba el supuesto concreto, la fecha, el depósito, la inscripción y la documentación exigible. También revisa las restricciones de vivienda protegida y de ocupación o habitabilidad que correspondan al inmueble.

En la salida, detalla las cantidades que se devuelven y las deducciones acreditadas. No retengas automáticamente toda la garantía por una incidencia menor. Un contrato debe prever un proceso de comprobación y comunicación, no una penalización desconectada del perjuicio. Tampoco debe convertir la fianza en permiso para dejar impagada la última renta.

Convivencia, acceso y reparaciones

Las normas de convivencia pueden organizar limpieza, residuos, ruido, seguridad y uso de los espacios comunes. Deben ser claras, conocidas y proporcionadas. Redacta obligaciones observables: quién limpia, qué zona, con qué frecuencia y cómo se comunica un incumplimiento. Evita expresiones vagas que permitan decisiones arbitrarias.

La conservación de una copia de las llaves no autoriza al propietario a entrar libremente en una habitación ocupada. Programa visitas necesarias con consentimiento y respeta la intimidad. Una incidencia urgente debe valorarse por sus circunstancias; no uses una cláusula de entrada ilimitada como solución para inspecciones rutinarias.

Daños y averías

Establece un canal de aviso y registra fecha, descripción, fotografías y respuesta. Distingue desgaste, mantenimiento, pequeñas reparaciones y daños imputables según causa y régimen aplicable. La responsabilidad no se decide solo por el lugar donde aparece la avería. Conserva presupuesto y factura, y documenta cualquier acuerdo sobre el coste.

Cesión y subarriendo

Aclara las condiciones de cesión, sustitución de ocupantes y subarriendo, con el consentimiento que corresponda. Identifica quién puede residir en la habitación y evita que una entrega informal de llaves sustituya el procedimiento acordado. Si cambia la persona, actualiza contrato, inventario y calendario antes de dar por cerrada la operación.

Contrato y anexos: un expediente completo

El contrato describe derechos y obligaciones. Los anexos permiten comprobar qué se entregó y qué se aceptó. Incluye un inventario con muebles, estado y observaciones; fotos fechadas; plano o identificación; relación de llaves; normas de convivencia y liquidación inicial. Cada anexo debe tener nombre y versión.

Guarda una copia íntegra para cada parte. En firma electrónica, conserva la versión exacta, identidad, fecha, consentimiento y evidencias del proceso. Una imagen de una rúbrica no explica por sí sola quién aceptó el documento ni cuál era su contenido en ese momento.

Inventario que permita comparar entrada y salida

Describe los elementos con suficiente detalle para reconocerlos después. «Armario en buen estado» puede ser insuficiente si ya existía una bisagra dañada. Registra observaciones, fotografías y accesorios. No necesitas fotografiar pertenencias personales del futuro ocupante; interesa el estado del espacio y de los bienes entregados.

Modelo orientativo por cláusulas

El siguiente esquema sirve para redactar y revisar. Sustituye los campos entre corchetes, elimina opciones incompatibles y comprueba el régimen legal y territorial. No se ofrece como contrato definitivo descargable ni como documento válido para cualquier habitación.

1. Partes y capacidad

De una parte, [identidad del arrendador y representación, si existe]. De otra, [identidad del arrendatario]. Se identifican los domicilios y canales de notificación en [anexo o cláusula]. Las partes declaran la capacidad y facultades necesarias para este acuerdo, cuya documentación se conserva en el expediente.

2. Objeto y zonas comunes

Se cede el uso exclusivo de la habitación [identificador, descripción y ubicación], situada en [dirección completa], y el uso compartido de [dependencias autorizadas]. Quedan excluidos [espacios]. El inventario y el plano se incorporan como anexos identificados y aceptados. Las llaves entregadas se detallan en el acta de entrada.

3. Destino y duración

La habitación se destina a [uso real]. En caso de temporalidad, se describe [causa justificada] y su acreditación. El inicio, la duración, las prórrogas y el preaviso se recogen en [condiciones revisadas para el caso], respetando las reglas imperativas y transitorias. La entrega y devolución se acreditarán mediante actas.

4. Renta y pagos

La renta asciende a [importe] euros y se abonará mediante [medio] con el concepto [referencia] en [vencimiento]. Su determinación y eventual actualización respetarán las limitaciones aplicables. Los conceptos adicionales se enumeran por separado. Cada pago se relacionará con su periodo y se conservará el justificante correspondiente.

5. Suministros

La renta [incluye o excluye] los servicios enumerados en [lista]. Las provisiones y consumos se distribuirán mediante [criterio documentado], con acceso a justificantes y regularización en [periodicidad]. El tratamiento de entradas y salidas parciales se define expresamente. No se añadirán importes por conceptos ajenos al acuerdo.

6. Fianza y garantías

Se entrega [cantidad y concepto], con justificante incorporado. Se realizará el depósito o inscripción autonómica cuando proceda. Tras la salida se comprobarán obligaciones y daños acreditados, se comunicará la liquidación y se devolverá el saldo conforme al régimen aplicable. La garantía no sustituye automáticamente ninguna renta pendiente.

7. Conservación y convivencia

Las incidencias se comunicarán por [canal]. Reparaciones y daños se asumirán según causa y normativa. Se incorpora el anexo de convivencia [versión], que regula zonas comunes, limpieza, ruido y seguridad respetando los derechos de los ocupantes. El acceso a espacios privados se coordinará conforme al consentimiento y al régimen legal.

8. Notificaciones, datos y firma

Se identifican canales de comunicación y la información de protección de datos correspondiente. Forman parte del acuerdo [relación completa de anexos]. Se firma en [lugar o sistema] el [fecha], quedando copia íntegra para cada parte. La versión firmada se conserva junto a evidencias, pagos y actas.

Cómo revisar el documento antes de la entrada

Lee contrato y anexos como un único expediente. Comprueba nombres, dirección, habitación, importes, fechas y referencias. Busca contradicciones entre anuncio, condiciones comunicadas y documento final. Una revisión útil también detecta un anexo mencionado que no se ha entregado o un campo entre corchetes que quedó sin completar.

Explica los conceptos económicos antes de cobrar y facilita tiempo para leer el acuerdo. Después de la firma, verifica que cada parte conserva la misma versión. Programa vencimientos, liquidaciones de suministros y salida. Si cambia una condición, documenta el cambio y evita mantener simultáneamente versiones contradictorias.

Ejemplo de expediente al cambiar de ocupante

La habitación 2 queda libre el 31 de octubre y el nuevo contrato comienza el 3 de noviembre. Conserva el contrato que termina, su acta de salida y su liquidación. Abre otro expediente para la nueva persona, aunque la habitación mantenga el mismo identificador. El inventario de entrada debe reflejar las reparaciones realizadas durante esos días y las llaves efectivamente entregadas.

Registra por separado los cobros del contrato anterior y los pagos iniciales del nuevo. La garantía anterior no se transforma automáticamente en la del siguiente inquilino. Si hay suministros pendientes de facturar, deja anotado el periodo afectado y el criterio de liquidación ya pactado. El calendario debe mostrar los días vacíos y las tareas de preparación, además de la fecha de firma.

Preguntas frecuentes

¿Hace falta un contrato por habitación?

Si cada ocupante tiene renta, fechas y garantía propias, el contrato individual facilita el control. Debe identificar la habitación y adaptarse al uso real y a la normativa aplicable. Compartir zonas comunes no elimina la necesidad de delimitar el espacio exclusivo.

¿Puedo llamar de temporada a cualquier contrato corto?

La duración por sí sola no acredita temporalidad. Hay que comprobar la causa, su documentación, las reglas vigentes y el régimen de los contratos anteriores. El modelo debe reflejar la situación real del ocupante.

¿La fianza se deposita igual en toda España?

La obligación administrativa, los plazos y los documentos dependen del territorio y del supuesto. Comprueba el organismo competente. No confundas la supresión de un depósito administrativo con la desaparición de la garantía contractual.

¿Puede firmarse electrónicamente?

Conserva identidad, consentimiento, integridad, fecha y evidencias del proceso. Entrega una copia íntegra a cada parte y vincula los anexos con la versión aceptada. Evita guardar únicamente una imagen de la firma sin contexto.

Del documento al control diario

El contrato debe seguir conectado con habitación, pagos, fianza, inventario e incidencias. Esa relación permite comprobar qué condiciones siguen activas y qué tareas requiere cada vencimiento. La checklist del contrato de vivienda amplía las comprobaciones generales sin sustituir la adaptación por habitación.

RentControl Pro ayuda a mantener ese expediente y su calendario. Consulta las funciones de gestión disponibles para organizar contratos, cobros e incidencias y conservar el historial cuando cambia el inquilino.